房地产估价师

多选题

1、国内生产总值有三种表现形态，即(　)。

A、价值形态

B、收入形态

C、产品形态

D、支出形态

E、生产形态

2、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(　)。

A、吸纳量

B、新竣工量

C、预售面积

D、可供租售量

E、房地产价格

【正确答案】 ACE

【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。

3、在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有(　)。

A、房价租金比

B、房地产价格指数

C、平均建设周期

D、吸纳率

E、开发投资杠杆率

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标;选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。参见教材P43～44。

4、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有(　)。

A、竞争性

B、垄断性

C、外部性

D、均衡性

E、信息不对称性

【正确答案】 BCE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：(1)市场供给的垄断性;(2)市场需求的广泛性和多样性;(3)市场交易的复杂性;(4)房地产价格与区位密切相关;(5)存在广泛的经济外部性;(6)市场信息的不对称性等。参见教材P44～46。

5、房地产价格迅速上升，产生的影响有(　)。

A、产生负外部性

B、产生正外部性

C、影响整体经济的持续稳定发展

D、导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机

E、导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题

【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P45。

6、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有(　)。

A、收入水平变化

B、政府税收政策的影响

C、消费品位变化

D、获得金融机构融资的难易程度

E、未来预期收益变化

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P46。

7、房地产景气循环的主要原因包括(　)。

A、生产者与消费者心理因素的影响

B、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势

C、市场信息充分

D、政策因素

E、制度因素

【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。选项C应该是市场信息不充分。房地产景气循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞;生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政治动荡;制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教材P49～50。

8、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有(　)。

A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

【正确答案】 ABD

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长;选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P50～52。

9、在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有(　)。

A、供给高增长

B、需求高增长

C、租金增长率开始下滑

D、租金增长率开始上涨

E、需求低增长或负增长

【正确答案】 ACE

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给增长，需求低增长或负增长，在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。参见教材P52。

10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在(　)。

A、第一阶段

B、第二阶段前段

C、第二阶段后段

D、第三阶段

E、第四阶段

【正确答案】 AB

【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。房地产市场自然周期和投资周期的关系：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化(先市场好，再会有投资);在其他阶段则超前于市场自然周期的变化(预期市场不好，先不投资)。参见教材P53。

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