房地产估价师

1.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有(　)。（多选）

A.使项目的规模、布局发生变化

B.承担更多的贷款利息

C.增加房地产开发项目的融资成本

D.还要承担总费用上涨的风险

E.合约变更引起的风险

答案：BCD

2.下列风险中，不属于系统风险的是(　)。（单选）

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.购买力风险

D.比较风险

答案：D

解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

3.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为(　)。（单选）

A.10.3%

B.7.17%

C.9.75%

D.8.59%

答案：C

解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。

4.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的(　)。（单选）

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

答案：B

5.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按(　)计算的。（单选）

A.综合利率

B.贷款利率

C.折现率

D.机会成本

答案：D

6.(　)，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。（单选）

A.间接投资于房地产企业债券

B.房地产抵押担保

C.住房抵押贷款证券化

D.投资于金融证券

答案：C

7.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是(　)（单选）

A.1.8月

B.2.5季

C.1.8年

D.0.45年

答案：C

解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

8.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是(　)。（单选）

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B.三级市场是指存量房地产交易市场

C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场

答案：D

解析：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场和二级房屋市场。

9.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是(　)。（单选）

A.造价工程师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.监理工程师

答案：A

10.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有(　)。（多选）

A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命

B.自然寿命一般要比经济寿命长

C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D.房地产的经济寿命与使用性质无关

E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

答案：DE

解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。

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