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第二节 建设用地使用权出让

一、建设用地使用权出让的概念(考点、重点)

建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

土地使用权出让的含义一般包括以下内容：

(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场 ，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 。

(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有 。

(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

(4)集体土地不经征收不得出让 。

(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限 的特点。

二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

(一)出让计划的拟定和批准权限

土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

(二)建设用地使用权出让方式

《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 除此之外其他用途的土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖或者挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日 在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

2007年9月，国土资源部对11号令中有关内容进行修改发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号，以下简称39号令)。39号令第四条第一款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让 ”，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。

招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

标底或者底价的特殊规定：

(1)市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

(2)标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

(3)确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

(4)招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

1.招标出让方式

招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。

投标、开标依照下列程序进行：

(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。

(3)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数 。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

(4)招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

2.拍卖出让方式

拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。出让方用叫价的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者(竞买人)。

拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。

主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交。

3.挂牌出让方式

挂牌时间不少于10个工作日 ，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

4.协议出让方式

协议出让方式指政府作为土地所有者(出让人)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于非盈利性的某些特殊用地。

国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请，市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

由于协议出让不适用于房地产用地，其程序在此不作详述。

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