房地产估价师

一、土地使用权出让价格评估

1、法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定。

2、出让方式及价格管理

采取拍卖、招标、协议方式出让。采取协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。

3、国有土地使用权出让评估的特点：

①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖; 与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。

②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日;招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日;协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日;以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。

③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法;协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。

④搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

4、成本法在国有土地使用权出让价格评估上的应用。

《规范》规定，土地取得费用包括：

①征地(土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费)和房屋拆迁补偿费(被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁服务费及管理费、政策规定的其他有关税费);

②土地使用权出让金或者地价款;③有关土地取得的手续费和税金。

二、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

(一)星级酒店不同功能用房收益的测算

星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有：

(1)客房。客房服务是星级酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。

(2)商场。星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。

(3)餐饮。星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。

(4)商务、会议。星级酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。

(5)娱乐、健身。星级酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。

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