1、2017年3月15日,某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作,欲转让在建工程,甲注册房地产价师经过现场踏勘,选用了假设开发法评估该在建工程,根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况,本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况,甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值,并运用动态方法进行了折现,折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题:1.如何确定后续开发经营期?
2.在估价过程中,甲犯了哪些错误?
考点分析:假设开发法的价值形成过程。
【参考答案】
1.后续开发经营期,起点是取得估价对象的日期,终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值,预测后续建设期,但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2.估价师主要错误有:
(1)估价前提错误,应是自愿转让前提。
(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润,因为折现率已经包含这两项。
(3)开发完成后价值用成本法错误,只能选用收益法或比较法。
(4)折现率取平均报酬率错误,应是平均收益率。
2、2014年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题:
1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
考点分析:比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题
【参考答案】
1.不能直接将其选作可比实例(1分)。因为
(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同,但不一定其小类用途也相同;
(2)商场与临街商铺的规模不相当;
(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;
(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;
(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;
(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;
(7)商场剩余部分招商管理费较高,与临街铺面可能不同。(2分)
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
(1)租约期内按租约租金,租约期外按正常客观的市场租金计算。(2分)
(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。(2分)
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