房地产估价师

多项选择题

多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

1.【习题】受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有(　)。(2014年真题)

A.对迟交租金的租户断电断水

B.对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠

C.灵活选择收租方式

D.合理确定收租时间

E.提供主动收租服务

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是制度租金收取办法。物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更有效;根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。参见教材P342。

2.【习题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有(　)。(2013年真题)

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。参见教材P366。

3.【习题】下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有(　)。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。参见教材P367。

4.【习题】关于写字楼基础租金的说法，正确的有(　)。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金低于整栋写字楼的平均租金

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。选项B两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金;选项D无特定关系;选项E在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于平均租金。参见教材P351。

5.【习题】按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为(　)等类型。

A.市级购物中心

B.地区购物商场

C.居住区商场

D.邻里服务性商店

E.批发市场

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。参见教材P355。

6.【习题】物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有(　)。

A.可出租面积

B.基础租金

C.室内装修

D.客户类型

E.出租单元面积规划

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。租金确定的三方面因素，考大标题：计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。选项D不能因人定价，而是因房屋状况及市场状况定价。参见教材P350。

7.【习题】零售商业物业的商业辐射区域通常包括(　)。

A.核心区域

B.影响区域

C.主要区域

D.次要区域

E.边界区域

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。参见教材P357。

8.【习题】写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　)。

A.商业信誉和财务状况

B.面积需求大小

C.租金支付方式

D.物业服务需求

E.与写字楼业主的关系

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是写字楼租户的选择。考查写字楼租户选择的三方面内容：商业信誉和财务状况、所需面积大小、需要提供的物业管理服务。参见教材P348。

9.【习题】对零售商业物业进行分类的主要依据有(　)。

A.建筑规模

B.经营商品的特点

C.商业辐射区域的范围

D.周围环境

E.服务人口的收入水平

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。参见教材P355。

10.【习题】下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有(　)。

A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是写字楼租金的确定。选项C这是理想的状况;选项E市场情况较好时，市场租金高于基础租金。

（责任编辑：gx）

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