房地产估价师

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三、影响房地产市场转变的社会经济力量(掌握)

(6大力量)【金 星(金融、信息) 生人 自治】

(一)金融业的发展

(二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

(三)生产和工作方式的转变

(四)人文环境的变化

(五)自然环境的变化

(六)政治制度的变迁

四、房地产市场的参与者(掌握)

房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。

(一)土地所有者或当前的土地使用者

(二)开发商

开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型(如写字楼或住宅)或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则均由自己负责。

(三)政府及政府机构

政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”;与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源，对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。

(四)金融机构

房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。

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（责任编辑：中大编辑）

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