房地产估价师

13.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是(　)。

A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘估价对象的工作内容之一是：拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料。参见教材P412。

14.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有(　)见证，有关情况应当在估价报告中说明。

A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人

B.与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人

C.公证机关和无利害关系的第三人

D.人民法院

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象的实施和记录。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。

15.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和(　)。

A.价值类型、估价作业期、估价的假设与限制条件

B.价值类型、估价对象分析、致估价委托人函

C.价值类型、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D.价值类型、估价作业期、实地查勘期

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是估价结果报告。估价结果报告还包括价值类型、估价作业日期、实地查勘期。

16.防范估价风险的最后一道防线是(　)。

A.撰写估价报告

B.审核估价报告

C.出具估价报告

D.估价资料归档

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是审核估价报告。对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。参见教材P423。

17.某估价师于2015年6月15日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2015年6月8日至14日，价值时点2015年6月11日，估价对象实地查勘日期2015年6月10日至11日，估价报告使用期限自2015年6月14日起半年。据此判断该报告出具日期为(　)。

A.2015年6月8日

B.2015年6月10日

C.2015年6月11日

D.2015年6月14日

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是估价报告使用限制。估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P420。

18.估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过(　)。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.两年

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是估价报告使用限制。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。参见教材P420。

19.下列选项中，由委托人的估价需要决定，理应由委托人提出的是(　)。

A.估价对象

B.价值类型

C.价值时点

D.估价目的

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。参见教材P402。

20.下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是(　)。

A.存在产权纠纷的房地产

B.单个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是估价基本事项概述。选项AD均为不得设置抵押的房地产;选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值;选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。参见教材P404。

21.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是(　)。

A.成本法的测算结果(不考虑外部折旧)高于比较法

B.成本法的测算结果(不考虑外部折旧)低于比较法

C.因为市场不景气，可比实例不好搜集，所以不适合采用比较法评估

D.因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法和收益法的测算结果(在未考虑外部折旧的情况下)。参见教材P414。

22.房地产估价报告通常由(　)组成。①封面;②目录;③致估价委托人函;④估价师声明;⑤估价假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件;⑨估价商务报告;⑩估价师走访记录。

A.①③②④⑤⑥⑦⑧

B.①②③④⑤⑥⑦⑨

C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨

D.①②③④⑤⑥⑦⑩

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。参见教材P417。

23.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于(　)。

A.一般假设

B.不相一致假设

C.依据不足假设

D.未定事项假设

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是估价假设和限制条件。依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。参见教材P419。

24.在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响的假设，属于(　)。

A.一般假设

B.未定事项假设

C.背离事实假设

D.不相一致假设

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响。

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（责任编辑：gx）

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