房地产估价师

单项选择题

1.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是(　)。

A.商铺

B.商品住宅

C.在建工程

D.酒店

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发建设完成的房地产(简称新开发建设的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。选项AB适合比较法，或者收益法;选项D适合收益法。参见教材P286。

2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　)。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是土地成本。目前取得土地的途径主要有3个：市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋。在实际估价中，应根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，从上述三个途径中恰当选取其一来求取。

3.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为(　)万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67万元。参见教材P289。

4.王某取得一宗面积为10000m2的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为(　)万元。

A.4000

B.11640

C.12000

D.12360

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是土地成本。土地成本为：4000×3×10000×(1+3%)=12360(万元)。参见教材P289。

5.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，土地开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是(　)元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。土地开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23万元，总成本=31061.23万元，单位成本为310.61，可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86元/m2。参见教材P301。

6.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　)元/m2。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是投资利息。540×(1.082-1)+90×(1.081.5-1)+60×(1.080.5-1)=89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。参见教材P294。

7.下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是(　)。

A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和

B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和

C.成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和

D.销售利润率的计算基数包括开发利润

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是开发利润。选项B错误，投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。参见教材P298。

8.对于同一个房地产估价对象而言，假设其利润为正值，则下列利润率最小的是(　)。

A.直接成本利润率

B.投资利润率

C.成本利润率

D.销售利润率

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是开发利润。利润率的计算基数越大，其数值越小。参见教材P298。

9.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为(　)。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元，成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。参见教材P298。

10.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　)。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是开发利润。土地成本1000万，建设成本和管理费用1200万;投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.62万，销售费用3000×2%=60万，销售税费3000×5.5%=165万，开发利润=3000-1000-1200-242.62-60-165=332.38万，销售利润率=332.38/3000=11.08%。参见教材P298。

11.某企业开发某土地，土地重置成本为1000元/m2，正常建设成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150元/m2，土地价格=土地成本+土地建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。

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（责任编辑：gx）

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