房地产估价师

2022年房地产开发经营与管理知识点

投资与房地产投资

(1)投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。

(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。

固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。

流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。

(3)投资的特性：投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动;投资具有时间性;投资的目的在于得到报酬(即收益);投资具有风险性，即不稳定性。

(4)投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力;投资与企业发展密切相关;投资可以促进人民生活水平的提高;投资有利于国内稳定和国际交往。

(5)房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。

3.投资的特性(四特性)

■投资是一种经济行为

■投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)

■投资目的是获取收益

■投资具有风险性

4.房地产投资的分类(三种分类)

【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照(　)的不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。

【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异

投资主体投资目的

政府投资和非盈利机构·社会效益

·环境生态效益

企业和个人·经济效益

4.1 居住物业投资

内涵主要类型特点

供人们生活居住的房地产■公共住房

·廉租住房(低收入家庭出租)

·经济适用住房(低收入家庭出售)

·限价商品住房(中等收入家庭出售)

·公共租赁住房(中等收入家庭出租)

■商品住房

·普通住宅

·高档住宅

·公寓

·别墅自用或出租，投资风险小

4.2 商业物业投资

内涵主要类型特点

指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产■写字楼

■零售商业用房

■出租公寓1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势

2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关

3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行

4.位置对此类物业有特殊的重要性

4.3 工业物业投资

内涵主要类型特点

为人类生产活动提供空间■工业厂房

■仓储用房

■高新技术产业用房

■研究与发展用房1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营

2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易

3.高新技术产业与研发用房适应性较强

4.轻工业厂房介于两者之间

4.4 酒店和休闲娱乐设施投资

内涵主要类型特点

为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资·酒店

·休闲度假中心

·康体中心

·赛马场

·高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资

2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入

4.5 特殊物业投资

内涵种类特点

指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产·加油站

·飞机场

·车站

·桥梁

·码头

·公路1.这类房地产交易少，多属长期投资

2.靠经营活动收益回收投资并获利

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（责任编辑：gx）

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