第三节 前期工作(重点)
●前期工作的流程
拿地 → 项目核准、开工计划 → 规划设计和许可 → 招标 → 申请开工与审批
知识点一、获取土地
(一)土地储备与土地开发
1.土地储备
●年度土地储备计划(13多)
●土地储备的范围包括：
●土地储备的运作程序四步走：
2.土地开发
●涵义
前期开发工作的内容，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动。
● 土地储备开发包括6成本：(10单)
3.土地储备资金
●土地储备资金3管理：
①专款专用
②分账核算
③并实行预决算管理
●土地储备资金的来源4渠道：“3+1”
序号 | 土地储备资金具体使用范围 （11单、14单） | 【对比学习】土地储备开发包括6成本 |
① | 征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用 | ·征收，拆迁补偿费及有关税费； ·收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 |
② | 征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。 | 市政基础设施建设有关费用； |
③ | 征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。 | 贷款利息 |
④ | 经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。 | 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。 |
招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 |
1.土地使用权出让
工业(包括仓储用地、但不包括采矿用地)、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
(1)招标 | 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 |
(2)拍卖 | 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 |
(3)挂牌 | 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 |
(4)协议 | 是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。 该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 |
2.土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
对于开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及：
①私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。
②廉租住房和部分经济适用住房项目用地。
3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让
在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格或基准地价为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权①出让、②租赁、③作价入股或④授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。
4.与当前土地使用权拥有者合作
通过土地①转让、②公司入股、③并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
知识点二、项目核准和开工计划
●项目核准的涵义：
政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度;
政府对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。
国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质(甲级)的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的建设项目，均不得开工建设。
项目核准申请材料——“4+7
4资料 | 7部门 |
①甲级资质的工程咨询机构编制的《项目申请报告》一式5份 ②中外合营项目，合营各方签署的《合作意向书》 ③项目单位身份证明（机构代码和营业执照复印件）。 ④项目单位经办人员的授权委托书（应注明：委托事项、委托权限、委托时限、委托人及被委托人姓名）。 | ①规划部门→规划意见 ②土地部门→出让合同或土地证、土地预审意见。 ③环保部门→环评价文件（土地一级开发项目不需要提供）。 ④交通部门→交评文件（土地一级开发项目不需要提供）。 ⑤房管部门→资质证明文件 ⑥节能部门→固定资产投资项目节能专篇 ⑦下级（区县）发改委→初审意见 |
(二)《目申请报告》(一式5份)的8内容
8内容 | 【对比学习】“核准申请材料跑7部门” |
(1)申报单位及项目概况； (2)发展规划、产业政策和行业准入分析； (3)资源开发及综合利用分析； (4)节能方案分析； (5)建设用地、征收补偿及居民安置分析； (6)环境和生态影响分析； (7)经济影响分析+(8)社会影响分析 | …… |
（三）项目核准评估的重点
10个重点 | 【对比学习】“项目申请报告8内容” |
(1)符合国家法律法规； (2)符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划； (3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准； (4)符合当地区域布局和产业结构调整的要求； (5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境； (6)符合自然文化遗产、文物保护的有关政策； (7)主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全； (8)符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响； (9)房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件； (10)申报单位具有承担相应项目建设的能力。 | …… |
知识点三、确定规划设计方案并获得规划许可(11单、12单、13单、14多)
具体包括四方面工作：
1.下发《规划意见书(选址)》
2.核发《建设用地规划许可证》
3.设计方案审批、
4.核发《建设工程规划许可证》
划拨用地开发项目的范围 | 出让方式获得国有土地使用权的建设项目 |
①非盈利性的城市基础设施、邮政、教育、科研、文化、医疗卫生、体育、住宅配套服务、农贸市场和社会福利设施建设项目。 ②居住用地划拨的范围，主要涉及经济适用住房项目、廉租住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民白住住宅项目。 | 包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。 【特殊】以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。 |
●申领的流程
【对于划拨项目】开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
(三)设计方案审查阶段(自愿)
●审查的流程
【注意】开发商自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。
对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计的招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。
开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书(选址)》的要求，绘制规划设计方案图，然后持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件和设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请。
(四)《建设工程规划许可证》申领阶段
●申领的流程
【工程竣工验收后】按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
（一） 招标2方式
涵义 | 适用的范围 | 备 注 | |
公开招标 （10判、12判） | 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 | 1全部使用国有资金投资 2国有资金投资控股或占主导地位的建设项目 | 招标公告必须发布在“3报1网”： 《中国日报》 《中国经济导报》 《中国建设报》 《中国采购与招标网》 |
邀请招标 （又叫选择性招标） | 是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。 | ①项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的； ②受自然地域环境限制的； ③涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的； ④拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的； ⑤法律、法规规定不宜公开招标的。 | |
(一) 招标机构→成立招标工作小组
●招标过程具体活动
●招标过程中的决策活动(重点)
1确定项目招标范围 | 全过程发包 |
分阶段招标 | |
【注意】 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 | |
2确定合同方式和发包内容 | 固定价 |
可调价 | |
成本加酬金 |
3组织编制工程量清单、招标控制价或标底
a.全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。
b. 招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。招标项目也可以不设标底，进行无标底招标。
编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底。
招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。
c. 招标人采用工程量清单招标时，应编制招标控制价。招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。无需保密。
招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。
●招标工作小组组成人员
(1)决策人员
(2)专业技术与经济方面的专家
(3)助理人员
【评标委员会】由招标人代表+有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人↑单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专家名单中确定。
知识点五、开工申请与审批
●建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。
●从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取《建设工程施工许可证》。
(一)申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件(12多)
……
【记忆口诀】
不用全有钱、
不用全拆完、
图纸不用都设计完、
只要有地、施工、监理和保安。
(二)申请办理《建设工程施工许可证》的程序
发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起1 5日内书面通知建设单位，并说明理由。
●建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
知识点六、其他前期工作
●除了上述四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。
上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评价。
●由于土地成本和前期费用占总开发成本的比重越来越大，所以对许多开发商而言，项目进展到获得建设工程开工许可阶段，其成本支出往往已经超过了项目成本的50%～70%。
(2014单选)土地储备资金不能用于支付()。
A.收储土地上建筑物的补偿费
B.收储土地后必要的前期开发费用
C.收储土地发生的银行贷款利息
D.土地使用权出让价款
【答案】D
【解析】土地储备资金的具体使用范围：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用;必要的前期土地开发费用;需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出;经同级财政批准的其他费用。参见教材p68.
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（责任编辑：lqh）
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