房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

第七章　风险分析与决策

一、房地产开发项目的主要不确定性因素(掌握)

不确定因素相关内容

土地费用土地成本占总开发成本的比重日益增大

招拍挂的出让方式使土地价格具有高度不确定性

建筑安装工程费因为需要前期准备工作，这期间的建安费用估算价与承包商报价之间会有差异

开工后建材和人工费会发生变化

租售价格物业的供求关系变化

开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化

开发期与租售期准备期的不确定(征地、拆迁、安置、补偿，办理相关审批手续)

建造期的不确定(如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。)

租售期的不确定(租售期的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接关系。)

容积率及有关设计参数政府批准容积率的不确定

可供出租出售面积不确定

资本化率评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差

贷款利率影响财务杠杆的有效性及融资成本

资本金的比例借贷资金所占比例越大融资成本越高

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素(掌握)

对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

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（责任编辑：中大编辑）

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