房地产估价师

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 居住房地产估价

1.居住房地产及其估价的特点：

居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，是社会中保有量最大的一类房地产。从估价角度看，居住房地产的特点具有以下四个特点：

(1)具有较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着比较容易找到足够数量的可比实例，因此市场法是首选方法之一。

(2)不同类型的住房内涵差异明显。在我国城市中，存在着商品房、房改房、集资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分为社会保障住房和非社会保障住房两类，商品房、房改房、集资房是非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度看，商品房是完全产权房，房改房、集资房、经济适用住房是限制产权房(部分产权房)，廉租房的产权属于政府，使用者只拥有使用权而没有产权。

(3)部分类型住房估价具有特殊性。如房改房中的部分产权房屋可先按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终市场价值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值没有意义。

(4)我国现在大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性住房的租金以及经济适用住房实行政府定价。

商务办公房地产估价

1.商务办公房地产及其估价的特点：

商务办公房地产，俗称写字楼，是用于公司等商务机构办公的房地产。写字楼的市场出现两种不同的发展方向：一种是传统的写字楼，如根据位置优劣、设施设备齐全、装修档次、服务水平划分的甲级、乙级和一般写字楼;第二种是“SOHO”，即小型的、家庭化办公场所，在估价时要根据具体情况进行具体分析。

2.影响商务办公房地产价格的因素：

影响商务办公房地产价格的主要区位因素有：①是否位于中央商务区或政府机构附近;②交通条件;③周围环境;④楼层差异。

影响商务办公房地产价格的主要实物因素有：外观、内部装修、设备设施、是否具有智能化办公条件、能否满足不同公司的特别要求、物业管理及服务水平。

3.商务办公房地产估价的常用方法：

首选市场法和收益法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜力的(如重新装修改造)商务办公房地产，还可选用假设开发法。

4.商务办公房地产估价的技术路线及难点处理精析：

商务办公房地产一般是以出租为主的，估价时应注意：①租约问题，在租约内以租约租金作为计算基数，租约外以市场租金作为计算基数;②租金内涵问题;③要考虑租金支付方式，不同的租金支付方式计算出的结果是不同的;④地下车库租金问题。

房地产强制拍卖估价的特点：

(1)强制处分

处分行为在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

(2)快速变现

买受人(购得拍卖标的的竟买人)承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。

(3)成交价格一般低于正常市场价格

原因有三：

①市场需求面窄、推广力度小;

②基于消费者的心理预期;

③由于购买者要支付拍卖机构佣金等额外成本。

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（责任编辑：gx）

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