房地产估价师

一、单项选择题

1、(　)是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

A、投机

B、储蓄

C、投资

D、信托

2、按照(　)对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A、投资的经济用途

B、投资对象存在形式

C、投资人能否直接控制其投资资金

D、投资期限或投资回收期长短

3、下列属于投资目的是获取收益特性的是(　)。

A、以牺牲现在价值为手段，赚取未来价值为目标

B、投资是现在垫支一定量的资金

C、投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价格或消费是将来的

D、现在投入的价值是确定的，未来可能获得的收益是不确定的

4、与政府投资和非盈利性机构投资相比，企业投资更注重(　)。

A、社会效益

B、环境效益

C、经济效益

D、生态效益

5、由于建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，不容易转手交易的物业是(　)。

A、轻工业厂房

B、高新技术产业用房

C、重工业厂房

D、研究与发展用房

6、下列物业中，属于特殊物业的是(　)。

A、赛马场

B、高速公路

C、购物中心

D、科技产业园区

7、房地产的(　)，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中(　)的重要性。

A、不可移动性;区位

B、稀缺性;环境

C、增值性;区位

D、变现性差;环境

8、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间为(　)。

A、设计寿命

B、经济寿命

C、法定寿命

D、自然寿命

9、受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，以下各项中，不属于房地产投资特性的是(　)。

A、不受政策影响

B、依赖专业管理

C、区位选择异常重要

D、存在效益外溢和转移

10、某城市规划在一区修建火车站则一区商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有(　)的特性。

A、区位选择异常重要

B、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C、需要适时的更新改造投资

D、存在效益外溢和转移

11、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或(　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A、出售

B、抵押

C、转让

D、经营

12、(　)对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。

A、房地产开发投资

B、房地产置业投资

C、房地产间接投资

D、投资房地产投资信托基金

13、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性(　)。

A、租金收入

B、利息收入

C、销售收入

D、转让收入

14、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中，不正确的是(　)。

A、有专业投资管理者负责经营管理

B、收入现金流的主要部分分配给了股东

C、分为权益型和抵押型两种形式

D、投资流动性好

15、下列属于房地产投资的优点的是(　)。

A、相对较低的收益水平

B、投资数额巨大

C、无法抵消通货膨胀的影响

D、提高投资者的资信等级

16、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计2006年10月，甲物业的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，乙物业价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是(　)。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲、乙两个物业投资风险相同

D、无法判断

17、当投资者通过债务融资进行投资的时候，其更加重视(　)。

A、风险收益

B、风险损失

C、风险报酬

D、最大期望收益

18、某市场人口较少，有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资风险的(　)。

A、市场供求风险

B、周期风险

C、变现风险

D、通货膨胀风险

19、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

A、政治风险

B、变现风险

C、机会成本风险

D、市场供求风险

20、火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起置业投资损失，这体现了房地产投资风险的(　)。

A、未来运营费用风险

B、机会成本风险

C、变现风险

D、或然损失风险

21、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

A、政策风险

B、机会成本风险

C、未来运营费用风险

D、收益风险

22、房地产开发投资属于典型的(　)房地产投资。

A、收益型

B、收益加增值型

C、机会型

D、博弈型

23、投资组合理论适用于(　)投资者。

A、大型机构

B、中型机构

C、小型机构

D、中小型个体

24、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于(　)的考虑结果。

A、风险投资

B、投资组合

C、风险转移

D、占领世界投资市场

25、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个(　)。

A、正的协方差

B、负的协方差

C、标准协方差

D、绝对协方差

26、假设银行一年期存款利率为2.5%，贷款利率为5.8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

A、6.22%

B、8.2%

C、8.3%

D、9.7%

27、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

28、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是(　)。

A、10.38%

B、11.07%

C、12.45%

D、13.62%

参考答案

一、单项选择题

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资概述。按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资概述。选项B属于经济行为，选项C属于投资具有时间性，选项D属于投资具有风险性。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。企业投资与个人投资更注重经济效益。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

5、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。一般来说，重工业厂房由于建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

6、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中区位的重要性。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

10、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

11、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

12、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房)，也可以是市场上的存量房地产(旧有房地产)。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10414780】

13、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

15、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

16、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元);乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)。这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下：甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

17、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超过预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

18、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

19、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

20、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

21、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

22、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

23、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。随着大型机构投资者的增加，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

24、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

25、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

26、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

27、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

28、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。参见教材P27。

【该题针对“资本资产定价模型”知识点进行考核】

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（责任编辑：gx）