房地产估价师

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估价方法

根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)，通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价;又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证(具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格)，并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法。

市场法是在同一供求圈内选取三个以止与估价对象条件相似的成交实例并与之比较，对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率(综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取)估算出估价对象的市场价格。

房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值‐房地产估价师知悉的法定优先受偿款

估价结果

估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥437 949 178元(人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整)，估价对象的抵押价值为￥436 307 873元(人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万柒仟捌佰柒拾叁元整)，具体详见《估价结果明细表》(略)。

估价人员

注册房地产估价师：×××;注册号：×××

注册房地产估价师：×××;注册号：×××

估价作业日期

二0一0年一月十二日至二0—0年二月八日。

(十三)估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为一年，即从二O一O年二月八日至二0一一年二月七日止。

变现能力分析

1.估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析详见下表：

2.若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现会受到估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的50%左右，详见下表：

3.根据当前现场处置同类物业的变，现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。

4.估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费

(1)交易佣金：约为成交价格的3%～5%;

(2)营业税及附加：一般约为成交价格的5.63%;

(3)印花税：一般约为成交价格的0.05%;

(4)土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例;

(5)土地交易手续费：按面积计算3元/m2;

(6)其它相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。

5.处置变现后的债务清偿顺序

债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：

①实现债权的有关费用;

②利息或者违约金;

③借款本金。

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（责任编辑：中大编辑）

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