房地产估价师

第二节 房地产的概念

一、房地产的整体概念

(一)房地产的定义

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：

土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。

由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。

例题：下列那些属于房地产( )

A、种植在地上的树木花草 B、埋设在地下的管线设施

C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、地上建造的庭院、花园、假山

答案：ABD

(二)、房地产的实物、权益和区位

1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。

在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：

(1).机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值

(2).专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。

(3).房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

例题：房地产价格实质上是房地产的( )的价格。

A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C

答案：B

3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

如果区位不同，价值可能有很大的不同。

例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：

A、空间直线距离 B、交通路线距离

C、交通时间距离 D、至市中心距离

答案：C

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