房地产估价师

(四)对一宗土地的基本认识

1、坐落。包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。

2.面积。此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)表示。

3.形状。通常用图(如宗地图)来说明。

4.四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。

5.地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

6.周围环境、景观。通常用图片来说明。

7.利用现状。包括现状用途;土地上有无建筑物、其他附着物;如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。

8.产权状况。由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注意调查了解土地权利状况。在中国大陆目前的土地制度下，主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期;土地取得手续是否完备;

是否抵押、典当或为他人提供担保;是否涉案;产权是否有争议;是否为临时用地;是否属于违法占地等。

9.地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。

10.基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

11.土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：

(1)土地用途;(2)建筑高度;

(3)容积率;(4)建筑密度;

(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度);(6)建筑间距;

(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例);(8)交通出入口方位;(9)停车泊位;(10)建筑体量、体型、色彩;(11)地面标高;(12)其他要求。

上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：

(1)规划要点;

(2)规划设计条件通知书;

(3)审定设计方案通知书;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证。

12.其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。

对于一般土地，可了解上述l至8项;对于待开发或再开发的土地，还需要了解9至11项。

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