房地产估价师

为了备考2013年房地产估价师考试，中大网校编辑根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产基本制度与政策》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的(最大)化而进行的努力。

▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争;

②卖方与卖方之间的竞争;

③买方与买方之间的竞争。

▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。

▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权;

②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。

▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断(少数几家厂商)、完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方)。

▲完全竞争市场必须具备以下几个条件：①所买卖的商品具有同质性，不存在差别;②有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额;③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;④买者和卖者都可以自由进出市场;⑤ 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：①买者和卖者都比较多;②产品存在差异;③市场信息完备。

▲完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：①只有一个卖者，而买者很多;②产品无相近的替代品;③新生产者不能进入。

▲造成卖方垄断的原因：①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。

▲房地产市场周期：①上升期：租金、售价同步上涨，二手房价格上涨;②高峰期：售价增长大于租金增长，新建房交易量大;③衰退期：旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下降快;④低谷期：市场极为萧条;交易量很小;开发项目开工率低租金下降;消费需求依市场惯性降低，租金下降。

▲房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房(楼花)，三是新建成的商品房。

▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。

▲房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期;②过度的投机炒作。

▲房地产需求种类：

①消费性需求;

②投资性需求;

③投机性需求;

④盲目性需求。

▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发展不利，体现在：

①会 降低外来投资的吸引力;

②会降低本地区产业的市场竞争力;

③会使现有的投资者外迁。

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（责任编辑：中大编辑）