房地产估价师

第二章 建设用地制度与政策

第一节 集体土地征收

一、征收集体土地的特点

征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。

二、征收集体土地应遵守的原则

(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则

(二)保证国家建设用地原则

(三)妥善安置被征地单位和农民的原则

(四)有偿使用土地的原则

(五)依法征地的原则

三、征收、征用集体土地的政策规定

(一)征收土地的范围

(二)征收土地批准权限的规定

(三)申请征地不得化整为零

(四)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

(五)临时用地必须办理报批手续

(六)联营使用集体土地政策

(七)征收土地公告

(八)合理使用征地补偿相关费用

(九)特殊征地按特殊政策办理

四、征收集体土地补偿的范围和标准

土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及到国家、集体、个人的利益。组织征地的地方政府必须按征地协议书如数支付补偿费，被征地单位也不得额外索取。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

(一)土地补偿费

(二)安置补助费

(三)地上附着物和青苗补偿费等

(四)临时用地补偿

(五)合理使用土地补偿费、安置补助费

五、征收集体土地的工作程序

严密、可行的工作程序，对于提高工作效率、防止工作失误、保证工作质量有着重要的作用。根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》(国土资源部令第3号)，征收土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地一般按照下列工作程序办理：

(一)申请用地

(二)受理申请并审查有关文件

(三)审批用地

(四)征地实施

(五)签发用地证书

(六)征地批准后的实施管理

(七)建立征收土地档案

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（责任编辑：lqh）

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