房地产估价师

房地产估价师案例分析考点：不同类型房地产估价

一、影响商务办公房地产价格的主要实物状况(掌握)

1.外观形象

2.内部装修

3.设备、设施

4.智能化程度

5.物业服务水平

6.租户类型

二、商务办公房地产估价的常用方法(掌握)

商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。

(一)收益法

由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

(二)市场法

商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

(三)成本法

在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

三、旅馆房地产及其估价特点(熟悉)

1.转让少且一般为整体转让

2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力

四、影响旅馆房地产价格的主要区位状况(熟悉)

1.交通条件

2.周围环境

五、影响旅馆房地产价格的主要实物状况(熟悉)

1.设备设施和用具

2.经营管理

六、旅馆房地产估价方法的选用(熟悉)

旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。

(一)收益法

酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。

(二)市场法

由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。

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（责任编辑：中大编辑）

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