房地产估价师

为了规范广告活动，保护消费者的合法权益，促进广告业的健康发展，维护社会经济秩序，2015年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修订《广告法》，自2015年9月1日施行。《广告法》对房地产广告及其法律责任作出了规定。《城市房地产管理法》《土地管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规也对房地产广告宣传作出了相应的规定。2015年12月24日，国家工商行政管理总局公布了《房地产广告发布规定》(国家工商行政管理总局令第80号)，规范房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告行为，但不适用居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。该规定自2016年2月1日起施行。

(一)房地产广告应当遵守的原则

房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

(二)发布房地产广告应当提供的文件

1.房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

2.住房城乡建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

3.土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

4.工程竣工验收合格证明;

5.发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

6.中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

7.确认广告内容真实性的其他证明文件。

(三)房地产广告的内容

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

1.开发企业名称;

2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;

3.预售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

(四)发布房地产广告的具体要求

1.房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

2.房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

3.房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

4.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

5.房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

6.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

7.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

8.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

9.房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

10.房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

11.房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

12.房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

(五)禁止发布房地产广告的几种情形

1.禁止发布房地产虚假广告

《广告法》规定：广告应当真实、合法，广告不得含有虚假或者引入误解的内容，不得欺骗、误导消费者。《广告法》第二十八条对虚假广告作出了界定。广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：

(1)商品或者服务不存在的;

(2)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息·或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的;

(3)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;

(4)虚构使用商品或者接受服务的效果的;

(5)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。虚假内容主要是指：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。

2.凡下列情况的房地产，不得发布广告

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(2)在未经国家征收的集体所有的土地上建设的;

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

(5)权属有争议的;

(6)违反国家有关规定建设的;

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

3.房地产广告不得包含的内容

《广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

(1)升值或者投资回报的承诺;

(2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;

(3)违反国家有关价格管理的规定;

(4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误

导宣传。

(六)违规行为的处罚

违反《广告法》规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

违反《广告法》第二十六条规定发布房地产广告，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用～倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

违反《房地产广告发布规定》发布广告，法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款;没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

《广告法》规定，因发布虚假广告，或者有其他本法规定的违法行为，被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，对违法行为负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起三年内不得担任公司、企业的董事、监事、高级管理人员。

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