房地产估价师

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房地产开发投资与房地产置业投资

开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给;当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。要注意明晰这里的“短期投资”与“长期投资”都是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。

房地产置业投资目的有三：①自用，即自营或消费，这种行为在满足自身生活居住或生产经营需要的同时，也潜藏了保值、增值的诉求;②出租，获取长期收益;③出售或转售，获取出售或转售收益。这里的出售或转售有投资和投机两种情形。目前我国房地产市场投机行为明显，许多资金拥有者，比如“炒房团”，囤积大量一手房或二手房，不断买进卖出，哄抬房价，从中渔利。这种行为，从某种意义上讲，也属于房地产置业投资。

系统风险与个别风险

系统风险是指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者能够加以控制的风险。

时间风险与持有期风险

时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。

由上可见，时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个具体的特定角度说的;而时间风险的内涵更丰富。

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（责任编辑：xll）

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