房地产估价师

完成一个房地产估价项目，需要经历：1)受理估价委托;2)确定估价基本事项;3)制定估价作业方案;4)搜集估价所需资料;5)实地查勘估价对象;6)选用估价方法进行测算;7)确定估价结果;8)撰写估价报告;9)审核估价报告;10)交付估价报告;11)保存估价资料等主要环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书，概括起来房地产估价的文书主要有以下几种：

(一)估价委托书

估价委托书是指估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、价值时点和价值类型等估价基本事项，因此，在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书，并且作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。

(二)估价委托合同

估价委托合同是由房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议。当房地产估价机构决定受理估价委托时，应与估价委托人订立书面估价委托合同。估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务;③载明估价的有关事项。

(三)估价项目来源和接洽情况记录

一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好地提供服务。

(四)估价作业方案估价作业方案

是指房地产估价机构为完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。估价机构与估价委托人签订估价委托合同后，估价机构就应拟定估价作业方案，以保证估价项目能按质、按时完成。

(五)估价所需资料清单

估价资料清单是指完成一项估价业务，详细列明 必需具备的各种估价资料。名称与种类的单子为保证估价依据的充分性，房地产估价师在进行估价前。必需要根据估价对象状况、估价目的、估价方法列出所有需要资料的清单，以便全面且有针对性的确定估价依据顺利、准确地评估估价对象的价值。

(六)估价对象奕地查勘记录

估价对象实地查勘记录是记载实地查勘的对象状况、内容、结果、人员和时间等内容的材料。估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放人估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。

(七)估价报告

估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见、履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

(八)估价报告内部审核表

为保证出具的估价报告质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完、未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。为了规范性完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和规范性。

(九)估价中的主要不同意见和估价结果

重大修改意见记录房地产估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择等问题产生不同的意见，估价审核人员会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意见应该进行及时的记录，因为估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录有助于估价机构以及估价师今后遇到同样问题时采取相应的解决办法，同时也有利于估价机构和估价师总结估价经验、促进相互学习、提高估价水平和质量。

(十)估价报告交接单

估价报告交接单是估价机构完成估价报告向估价委托人出具估价报告或估价师完成估价工作后进行存档 而签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托人提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。

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