房地产估价师

三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
答案：错
解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。” 

2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
答案：错
解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
3. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
答案：错
解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”
4. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
5. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
答案：对
解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）
答案：错
解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。” 
7. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 （ ）
答案：对
解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。

8. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
答案：错
解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。

9. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ）
答案：对
解析：见教材。

10. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）
答案：错
解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。

11. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
答案：对
解析：见教材。

12. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）
答案：错
解析：后半部分的说法是错误的，单纯的旧房、现房在没有改变用途、改造的条件下是不能用假设开发法进行评估的。

13. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ）
答案：对
解析：见教材。


14. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 （ ）
答案：错
解析：实地勘察需要有委托人或业主陪同，形成实地勘察记录还要由双方签字认可。
15．地价是地租的资本化。（ ）
答案：对
解析：见教材。

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