房地产估价师

第八节 求取比准价格

一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法

由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格;经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交 价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：

1.修正系数连乘形式：

估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

2.修正系数累加形式：

估价对象价格=可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交　易日期修正系数+房地产状况修正系数)

值得注意的是，上述连乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。这就造成从表面上看，好像各项修正系数在连乘形式和累加形式中都是相同的，而实际上应有所不同。仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%，交易日期修正中从成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为±T%，房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%，则：

连乘形式与累加形式相比，连乘形式更加科学和简便。另外，交易情况、交易日期和房地产状况的修正，以及它们中的某些具体因素的修正(如交易税费非正常负担的修正、土地使用年限修正)，可视具体情况采用百分率法、差额法和回归分析法等。

下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：

上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准;交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准;房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。

2.间接比较修正公式：

上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数;房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。从理论上讲，综合的方法有下列4种：(1)平均数;(2)中位数;(3)众数;(4)其他方法。

(一)平均数

平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。

1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V2，…Vn为修正出的n个价格，则其简单算术平均数的计算公式如下：

(二)中位数

中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格;当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。

(三)众数

众数是一组数值中出现次数最多的数值。

(四)其他方法

还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。

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