房地产估价师

一.单选题：

1.下列不属于清偿能力指标的是( )

A借款偿还期 B利息备付率

C现金回报率 D偿债备付率

标准答案：c

解析：现金回报率属于盈利能力指标。

2.关于财务内部收益率，下面说法正确的是( )

A内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

B当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。

C公式

D财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

标准答案：c

3.流动比率,下列说法不正确的是( )

A流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%

B又称之为“银行家比率”

C又称之为“二对一比率”。

D在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

标准答案：d

解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上.

4.下列说法不正确的是( )

A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。

标准答案：a

解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

二.多选题：

1.开发项目总投资包括( )

A开发产品成本 B开发建设投资

C经营成本 D经营资金

标准答案：B, D

解析：开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金

2.经营成本主要包括：( )。

A房地产出租经营成本 B开发产品成本

C商品房销售成本 D土地转让成本

标准答案：A, C, D

解析：主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。

3.下列说法正确的是( )

A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加

B营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率

C城市建设维护税额=应纳税销售(出租)收入×税率

D营业税的税率为3%

标准答案：A, B

解析：城市建设维护税为营业税税额的7%和3%。营业税的税率为5%。

4.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )租金、、、股权增加等方面。

A销售收入 B物业增值

C减少纳税 D股权增加

标准答案：B, C, D

解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。

5.下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是( )

A成本利润率 B投资利润率

C资本金利润率 D资本金净利润率

标准答案：B, C, D

解析：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率.

三.判断题：

1.A=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i/P,而Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回收.

标准答案：错误

解析：此时投资回报率为i.

2.房地产投资分析中所讨论的投资是广义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

标准答案：错误

解析：房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的。

3.销售成本是指生产成本加上销售费用。

标准答案：正确

解析：生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本

4.开发项目经营收入中自营收入=营业额一营业成本。

标准答案：错误

解析：自营收入=营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报。

5.城镇土地使用税和房产税可以在企业所得税前列支。

标准答案：正确

解析：城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。

6.置业投资无准备期和建造期所以计算期即经营期

标准答案：错误

解析：置业投资计算期为经营准备期和经营期。

7.财务净现值公式中(CI-CO)t(1+ic)-t是项目在t年的净现金流量。

标准答案：错误

解析：(CI-CO)t是项目在t年的净现金流量

8.成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率但成本利润率除以开发经营期的年数，即等于年成本利润率

标准答案：错误

解析：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。

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（责任编辑：fky）

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