房地产估价师

2013年房地产估价师考试已经结束，为了更好的备考2014年房地产估价师考试，中国房产考试网根据特别整理了2014房地产估价师辅导资料，希望对大家有所帮助！

估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析

本次估价对象具体实物状况描述与分析见下表：

二、估价对象权益状况描述与分析

根据委托人提供的权属资料，估价对象权益状况描述与分析见下表：

三、估价对象区位状况描述与分析

估价对象区位状况描述与分析见下表：

四、市场背景描述与分析

(一)广州市总体经济发展状况

广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心，广州作为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。广州市2009年全年GDP为9112.76亿元，同比2008年增长11.5%，其中：第一产业为172.55亿元、第二产业为3394.65亿元元和第三产业5545.56亿元，房地产业在第三产业中达705.79亿元。

(二)广州市城市房地产市场发展状况

1.广州市房地产市场概况

2009年广州楼市出现了极大的供需不平衡。去年全年新增住宅供应量仅605万平方米，是2006年以来供应量最少的一年;但全市成交量却高达904万平方米，为2007年以来的最高点。正是去年供求缺口大，导致楼价急升，很多没有迫切购房的需求都进入了市场。根据市国土房管局公布的数据，早在10月广州的住宅成交均价就已破万元大关。

2010年1月，广州市十区批准预售的商品房项目共29个，批准预售商品房5 803套，同比增加13.61%，环比减少14.94%;批准可预售商品房面积为67.21万平方米，同比增加26.47%，环比减少22.67%。其中批准可预售商品住宅5579套，同比增加36.27%，环比增加2.07%;面积63.95万平方米，同比增加54.85%，环比增加1.99%。

从区域成交情况来看，2010年1月中心六区一手住宅均价达14242元/m2，环比上升3.1%，交易面积35.60万平方米，环比减少20.3%，中心六区交易面积占全市交易面积的比例超过六成，与2009年12月相比所占比重上升1.4%。2010年1月新四区一手住宅均价为7 339元/m2，交易面积22.39万平方米，环比减少24.7%。

2.越秀区房地产市场状况

估价对象位于越秀区万福路南侧、厂后街北侧地段，处于越秀南片区，据估价人员调查，该片区目前住宅市场供应量较小，形成竞争压力的主要为东越雅居，而商业物业上述楼盘其所处地段不同，竞争不大，商业主要还是老街区低层商业的潜在竞争及万福路的精品城商场会对估价对象租售形成一定压力。目前该区新建商品住房售价在18000～22000元/m2之间，周边商业街铺除北京路外，月租金在一般在300～600元/m2之间。

五、最高最佳利用分析

房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，价值最大化，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。

根据委托人提供的相关产权资料复印件并结合实地查勘，对估价对象的个别因素和区位因素进行分析，估价对象所在区域对住宅及商业的需求均较大，因此在满足合法原则的前提下继续按规划用途使用最为有效。

六、估价方法适用性分析

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用成本法和假设开发法进行估算，估价方法适用性分析见下表：

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（责任编辑：中大编辑）

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