房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

(二)在建写字楼的估价

1，首先测算该写字楼开发后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)

年运营费用=3215×55%=1768(万元)

净收益=有效毛收入-运营费用

收益年期取50年

资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率、保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：

V= =14183(万元)

式中 V―――房地产价值

A―――年净收益率

R―――资本化率

N―――收益年期

根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。

2，测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：

(1)续建工程费及管理费等

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。

(2)投资利息

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为一年，则投资利息

=3490× =101(万元)

(3)销售税费

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费

=14183×6%

=851(万元)

3，在建写字楼的评估价值

总价值=14183-3490-101-851

=9741(万元)

六、估价结果

按上一阶段述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整).估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

2013年房地产估价师考试案例分析练习题(1—5)

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（责任编辑：中大编辑）

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