房地产估价师

房地产估价理论与方法:比较法(二)(2004)

一、内容要求

1、交易日期修正;

2、房地产状况修正;

3、求取比准价格;

4、比较法总结和运用举例。

二、考试要求

掌握交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格。

三、内容辅导

第六节 交易日期修正

一、交易日期修正的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。

交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

二、交易日期修正的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：(1)平稳;(2)上涨;(3)下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格

其中，交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点时，当可比实例的价格上涨的，为+T%;下跌的，为-T%)，则：

可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格

或者

交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况)，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产的价格随着时间的变化而变动的规律，据此再对可比实例的成交价格进行交易日期修正。修正的具体方法，可通过价格支书或价格变动率进行调整，也可采用时间序列分析。

价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数;如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表4-2。

采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格

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