房地产估价师

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二、我国人口老龄化到来的必然性

中国虽是一个地域广阔的国家，但近 1/3的土地不适于耕种和居住，加之由于以前人口政策的失误，造成中国目前人口已超过12亿，占世界人口的1/5，中国人民的生存环境不容乐观。由于庞大的人口压力，中国政府坚持实行计划生育工作，下大力气控制人口数量发展，取得了很大的成绩。由于人口增长速度虽然下降，但总体人口数量仍在持续上涨。据估计，中国在坚持目前人口政策的前提下，人口将增加到16亿左右后，才可能缓慢下降，迅速膨胀的人口对经济社会发展带来的不利影响已表现得十分明显，按照目前人口增长的速度，每年新增加的国民收入 有40%将要被新增的人口消费掉，这不仅影响社会资金的积累，也影响人民消费水平的提高。因此，在下世纪初，中国的人口政策不会放松，仍以控制人口数量、降低人口自然增长率 为战略决策。

由于我国是靠出生率的收缩来降低人口总量的，20多年出生率长期持续下降，加之生活水平的提高和医疗条件的改善，我国人口的平均寿命由1949年的不足40岁延长到目前的70.6岁，这一降一升，也必然导致老年人口的比例迅速上升。因此说，人口老龄化是我国社会发展的必然结果。

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本大致可分为四大部分：

一是建安成本，约占房地产总成本的50%;

二是土地成本;

三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施;

四是规划设计费。

二、房地产开发企业的成本管理职责

一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

二是客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

三是遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。

四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

五是组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

六是熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

七是定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。

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（责任编辑：中大编辑）

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