房地产估价师

2013年房地产估价师考试已经结束，为了更好的备考2014年房地产估价师考试，中国房产考试网根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了2014年房地产估价师《理论与方法》辅导资料汇总，希望对大家有所帮助！ 

本质上的非市场价值主要有以下4种：

①不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值;

②存在在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;

③不符合继续使用条件下的清算价值;

④从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

特别提示：快速变现价值、谨慎原则、谨慎价值为2007版教材新增加的内容。

市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值可以说是五种基本价值类型。有关价值类型的详细内容，见教材第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

五、估价时点

估价时点(valuation date，appraisal date，date of value)：是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。

由于同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。

特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定，并且估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再将它说成是某个时间上的价值。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。

六、估价依据

估价依据：是指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准(如国家标准、行业标准、地方标准，以及指导意见等)，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。

为了使估价依据可靠，房地产估价师应要求委托人如实提供其悉知的估价所必要的估价对象的权属证明、界址、面积等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;房地产估价师还应当对委托人提供的有关情况和材料进行必要的核查。

七、估价假设

估价假设：是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。

在估价中要防止出现以下3种情况：一是滥用估价假设;二是不明确估价假设;三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。在防止滥用估价假设方面，严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设;对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地做出假定。

八、估价原则

估价原则(appraisal principle)：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。

对房地产估价最基本的要求是：独立、客观、公正。因此，独立、客观、公正不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。同时，在具体的房地产估价作业中应当遵守的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。上述这些原则适用于所有的估价目的，可以称之为普适性原则或者一般原则。此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则，例如房地产抵押估价应遵守的谨慎原则。

估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。

九、估价程序

估价程序(appraisal process)：是指完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：

(1)获取估价业务;

(2)受理估价委托;

(3)拟定估价作业方案;

(4)搜集估价所需资料;

(5)实地查看估价对象;

(6)分析估价对象及房地产市场;

(7)选定估价方法进行测算;

(8)确定估价结果;

(9)撰写估价报告;

(10)内部审核估价报告;

(11)出具估价报告;

(12)估价资料归档。

透过房地产估价程序，可以看到一个房地产估价项目运作的全过程，可以了解到一个房地产估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。

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（责任编辑：中大编辑）

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