房地产估价师

2012年房地产估价师考试  案例分析练习题

对某新建成的写字楼进行估价，/考*试*大/估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下(节选)：

(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元

(二)年运营费用

1.年维修费用

25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

2.年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

=13068000×3%+500×50%=692040(元)

3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元

4.年运营费用小计

年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元

(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

答案：

(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为;

22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元

(2)年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：

年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

(3)年房产税、营业税及附加应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940元

因此年运营费用应为三项之和：/考*试*大/

年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;

年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。

(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：

估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元

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（责任编辑：中大编辑）

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