房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

(二)成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资 利息 +销售税费+开发利润

1、 土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：

1717.18×23667.00=4064.05(万元)

2、 开发成本

2.1 勘察设计等前期工程费及开发 建设 过程中的税费

39.82万元(计算过程略)

2.2基础设施配套费

基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的 建设 费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。

2.3 建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)

则估价对象开发成本为：

39.82+318.57+196.62=555.01(万元)

3、 管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。

555.01×3%=16.65(万元)

4、 投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。

利率取一年期贷款利率5.76%。

555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)

5、 销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6、开发利润

经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。

555.01×15%=83.25(万元)

7、运用成本法的估价结果

4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：

4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)

则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

附件(略)

四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

估价对象相关资料 名称数值名称数值

总建筑面积25000平米房屋重置价格2000元/平米

可出租建筑面积22000平米房屋耐用年限50年

设备用房建筑面积2500平米房屋维修费率(年)房屋重置价格的 2%

管理用房建筑面积500平米月物业管理费5元/平米

营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年

接租金收入计的 房产 税率12%年报酬率5%

平均正常空置率10%管理费用率(含 保险 费、租赁费用)租金的3%

可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/平米

估价测算如下(节选)：

(一) 年有效毛收入

22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)

(二) 年运营费用

1、 年维修费用

25000×2000×2%=1000000(元)

2、 年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

=13068000×3%+500×50%=692040(元)

3、 年营业税及附加

年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)

4、 年运营费用小计

年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)

(三) 年净收益

年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)

(四) 估价结果

估价结果= (元)(取整)

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（责任编辑：中大编辑）