房地产估价师

二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1. 房地产价格形成条件有（ ）。

A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
答案：BCD
解析：见教材。

2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。

A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
C、土地使用者

D、土地利用条件
答案：ABD
解析：见教材。土地使用者与基准地价无关。

3. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。

A、路线价
B、深度百分率
C、宗地形状
D、临街状态
答案：AB
解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。


4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。

A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、经济上可行
答案：ACD
解析：见教材。

5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。

A、市场比较法
B、收益法
C、成本法

D、购买年法
答案：ABD
解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

6. 建筑物的物质折旧包括（ ）。

A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
答案：BD
解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。

7. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。

A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
答案：ABD
解析：见教材。 
8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、资本化率的求取
C、市场法中交易日期修正
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案：AD
解析：见教材。

9. 影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。

A、政治安定状况
B、社会治安程度
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
答案：ABDE
解析：见教材。


10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A. 所得税
B. 土地摊提费
C. 改扩建费
D. 房屋火灾保险费
答案： ABC
解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
11、求取报酬率的方法有（ ）
A. 累加法
B. 市场提取法
C. 投资报酬率排序插入法
D. 实际观察法
答案： ABC
解析：D是求建筑物折旧的方法。
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A. 商业利润
B. 净运营收益
C. 潜在毛收入
D. 有效毛收入
答案：BCD
解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。
13、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ） 
A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D. 报酬率与投资风险正相关
答案： AD
解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。

14、下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A． 学校
B． 公园
C． 商场
D． 普通商品住宅
答案：AB
解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。

15、以下哪些属于重新购建价格（ ）
A． 建筑物的重置价格
B． 土地的重置价格
C． 建筑物的重建价格
D． 土地的重建价格
答案：AC
解析：土地没有重置价格和重建价格之说。

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