房地产估价师

41、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。

①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;⑤政治制度的变迁

A、①②

B、④⑤

C、①③

D、③

42、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。

①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价

A、②④①⑤③

B、②③④①⑤

C、②①③④⑤

D、②①④⑤③

43、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是( )。

A、政府的财政收入

B、土地出让收入

C、土地储备所获得的利润

D、土地受让方的投资

44、要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括( )。

A、固定的投资市场

B、房地产市场是房地产权益的交易市场

C、要求高素质的专业顾问服务

D、易于出现市场的不均衡和垄断

45、某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?

46、属于利息的计算方式有( )。

A、单利计息

B、连续复利

C、间断复利

D、复利计息

47、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

A、中介费

B、承诺费

C、利息

D、评估费

48、金融机构在融出资金时，要遵循( )的原则。

A、政策性

B、流动性

C、安全性

D、盈利性

49、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是( )万元。

A、-41.8

B、200

C、-166.1

D、-200

50、在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”， 用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。( )

A、对

B、错

41、A B D42、D43、B44、A

45、提示：此题为2005年试题

(一)解法一：

(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元

P1=10万元;P2=(25.2-10)=15.2万元

(2)N=15×12=180月

=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)

A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]

=764.99元

Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]

=1352.66元(按照0.57%)

=1349.62元(按照0.567%)

=1349.31元(按照0.5667%)

A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)

=2114.61元(按照0.567%)

=2114.3元(按照0.5667%)

(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)

=6041.74元(按照0.567%)

=6040.86元(按照0.5667%)

(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：

P1=5万元 n=(15-3)×12=144月

A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]

=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]

=509.94元(按照O.57%)

=508.98元(按照0.567%)

=508.89元(按照0.5667%)

从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)

(二)解法二：

(1)～(3)与解法一相同

(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月

(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：

P3=132630.40-50000=82630.4元

A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72

(6)该家庭第4年初的月还款额为：

A1+A2=764.99+842.72=1607.71元

注:主观题答案仅供参考

46、A D47、C48、B C D49、A50、B

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（责任编辑：中大编辑）

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