房地产估价师

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性

案例分析

某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/㎡，成交时间为2002年6月18日;由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%;由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%;案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%，2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下;

(1)交易情况修正系数：(100-7)/100=93/100

(2)交易日期修正系数：(100+4)/100=104/100

(3)区域因素修正系数：100/(100-5)=100/95

(4)个别因素修正系数：100/(100+2)=100/102

(5)计算比准价格A：比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6(元/㎡)

答案：

(1)交易情况修正系数错误，应为：100/(100-7)=100/93

(2)交易日期修正系数错误，应为：(100+1)/100×(100+3)/100=104.03/100

(3)区域因素修正系数错误，应为：100/(100+5)=100/105

(4)个别因素修正系数错误，应为：100/(100-2)=100/98

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