房地产估价师

一.单选题：
 1.净收益率与运营费用率的关系是（ ）

A．净收益率=运营费用率
B．净收益率>运营费用率
C. 净收益率<运营费用率
D. 净收益率+运营费用率=1

A
B
C
D

标准答案：d
考生答案：
本题分数：6.67
本题得分：0
解析：净收益率与运营费用率的关系是一种互补的关系。 

 2.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。

A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低

A
B
C
D

标准答案：a
考生答案：
本题分数：6.67
本题得分：0
解析：类似房地产的最高、最低、实际价格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社会平均的收益水平。 

 3.与报酬率性质不同的名词有（ ）

A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.空置率

A
B
C
D

标准答案：d
考生答案：
本题分数：6.67
本题得分：0
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。 

 4.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ ）确定收益年限。

A.土地的整个使用年限
B.土地的剩余使用年限
C.建筑物的整个使用年限
D.建筑物的整个使用年限

A
B
C
D

标准答案：b
考生答案：
本题分数：6.67
本题得分：0
解析：土地取得收益的时间是与该块土地实际相关的剩余使用年限决定的。 

 5.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ） 

A.700000元
B.695554元
C.777268元
D.800500元

A
B
C
D

标准答案：c
考生答案：
本题分数：6.67
本题得分：0
解析：

 
二.多选题：
 1.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）

A.所得税
B.土地摊提费
C.改扩建费
D.房屋火灾保险费

A
B
C
D
E

标准答案：A, B, C
考生答案：
本题分数：13.34
本题得分：0
解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。 

 2.求取报酬率的方法有（ ）

A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法

A
B
C
D
E

标准答案：A, B, C
考生答案：
本题分数：13.34
本题得分：0
解析：D是求建筑物折旧的方法。 

 3.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）

A.商业利润
B.净运营收益
C.潜在毛收入
D.有效毛收入

A
B
C
D
E

标准答案：B, C, D
考生答案：
本题分数：13.34
本题得分：0
解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。 

 4.在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ） 

A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D.报酬率与投资风险正相关

A
B
C
D
E

标准答案：A, D
考生答案：
本题分数：13.34
本题得分：0
解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。 

 5.报酬率=（ ）+风险调整值-投资带来的优惠

A.无风险报酬率
B.安全利率
C.经济增长率
D.银行贷款利率
A
B
C
D
E

标准答案：A, B
考生答案：
本题分数：13.34
本题得分：0
解析：根据累加法，报酬率=无风险报酬率+风险补偿率-投资带来的优惠，无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率， CD均不是无风险报酬率。 

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