房地产估价师

一、单项选择题

1、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

2、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(　)。

A、乙<丙<甲

B、甲<乙<丙

C、丙<甲<乙

D、乙<甲<丙

3、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是(　)。

A、列出需要进行模拟的因素

B、分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

C、选择概率分析使用的财务评价指标

D、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

4、决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的(　)。

A、基础

B、桥梁

C、目的

D、手段

5、运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是(　);二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。

A、投资的长期性

B、房地产市场的不确定性

C、投资可逆性

D、投资不可逆性

6、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对受政策因素影响较大的开发项目，可通过(　)确定是否进行投资。

A、等待投资型期权估价

B、放弃型期权估价

C、成长型期权估价

D、柔性期权估价

二、判断题

1、单因素敏感性分析忽略了各因素之间的相互作用。(　)

对

错

2、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。(　)

对

错

3、由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。(　)

对

错

4、风险估计与评价常用方法有：调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。(　)

对

错

5、期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。(　)

对

错

6、风险型决策的具体方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

对

错

7、房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。(　)

对

错

8、应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再投资。(　)

对

错

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。参见教材P234。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是概率分析中的期望值法。根据公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。参见教材P234。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布;(2)通过模拟实验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。参见教材P235。

4、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。参见教材P239。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。参见教材P242。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。开发商经常遇到一些受政策因素影响较大的开发项目，限价商品住宅项目就属于这一类。开发商原本打算通过投资限价商品住宅项目，来拓展新的市场机会，但政府对限价商品住宅的政策不够清晰，对未来可能遇到的政策调整等不确定性难以把握，如开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，因此可对这一放弃型期权进行估价，从政策调整的损失与市场机会收益两方面进行评估，以决定该项目是开发还是放弃。参见教材P245。

二、判断题

1、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。参见教材P227。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。

3、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。参见教材P229。

4、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计与评价常用方法有：调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。参见教材P230。

5、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。参见教材P234。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。参见教材P240。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。

8、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计。参见教材P244。

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