房地产估价师

4、综合分析题、共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

(一)

陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万元。陈某因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。

1.在交易活动中，属于陈某应尽的义务为()。

A.缴纳契税、营业税

B.如实申报成交价格

C.签订房屋买卖合同

D.按3元/m2标准缴纳交易手续费

2.下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纲税义务的为( )。

A.房产税

B.教育费附加

C.印花税

D.城市维护建设税

3.不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为( )。

A.要求陈某、江某提供身份证明

B.要求对交易的房屋进行评估

C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件

D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某

4.关于赵某评估行为的说法，正确的为( )。

A.应该主动申请回避

B.直接赔偿有关税金损失

C.将受到行政处分

D.将作为不良行为记入信用档案

5.人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某( )个月的腾空搬迁宽限期。

A.1

B.2

C.3

D.6

1.【答案】BC

【解析】营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，如营业税，应由江某缴纳。该学区房为存量房，存量住房转让手续费为每平方米6元。

2.

【答案】C

【解析】城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。印花税的征收范围具体包括：产权转移书据;权利、许可证照等。

3.

【答案】ACD

【解析】不动产登记机构应当履行的职责为：1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;2)就有关登记事项询问申请人;3)如实、及时登记有关事项;4)法律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。

4.

【答案】ACD

【解析】行政处分是指国家机关、企事业单位对所属的国家工作人员违法失职行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。行政处分种类有：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除(六种)。注册房地产估价师有签署具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5.

【答案】D

【解析】人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。

(二)

2013年6月20日，某市人民政府根据城市实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100㎡的住宅，其中，10㎡自行改造为商业用房，另还自行搭建了5㎡违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/㎡。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。

1.该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为( )。

A.进行社会稳定风险评估

B.足额到位征收补偿费

C.评估被征收房屋的价值

D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证

2.征收补偿李某房屋的建筑面积为( )。

A.90㎡

B.100㎡

C.110㎡

D.115㎡

3.李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为( )元。

A.4650

B.5100

C.5700

D.5800

4.征收李某房屋的补偿额应不低于()万元。

A.50

B.59

C.100

D.109

5.李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为()。

A.向出具报告的房地产估价机构咨询

B.另行委托其他房地产估价机构重新估价

C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价

D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定

1.【答案】ABD

【解析】收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

2.【答案】B

【解析】对于已经登记的房屋，其性质、用作和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

3.【答案】A

4.【答案】C

【解析】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿;②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。针对“被征收房屋价值的补偿”，征收李某房屋的补偿额=100×10000=100(万元)。

5.【答案】AC

【解析】房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

(三)

甲公司于2016年6月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率≤3.0，建筑密度≤33%，绿地率≥35%，人口容量≤8000人/h㎡，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为3000万元的商业用房，于2013年1月出租给乙公司，并收到预付年租金240万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，年利率为8%，借款期限为3年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。缴纳商业用房财产保险年费6万元，另发生经营收入300万元，支出200万元(含税费)，其中包括缴纳商业用房财产保险年费6万元，约定保险金额为2000万元。2013年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为3100万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为800万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。

1.甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为( )居住用地。

A.一类

B.二类

C.三类

D.四类

2.出让合同约定的控制性详细规划指标中，属于规定性指标的为()。

A.容积率

B.绿地率

C.建筑密度

D.人口容量

3.按照权责发生制原则，甲公司2013年1月的利润应为( )万元。

A.110.0

B.115.5

C.125.5

D.340.0

4.甲公司取得1500万元贷款的种类属于( )。

A.保证贷款

B.抵押贷款

C.自营贷款

D.中期贷款

5.保险公司应赔付甲公司( )万元。

A.800

B.2000

C.3000

D.3100

1.【答案】B

【解析】根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。

2.【答案】ABC

【解析】控制性详细规划的控制体系指标中，规定性指标一般包括以下各项：①用地性质;②用地面积;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑红线后退距离;⑥容积率;⑦绿地率;⑧交通出入口方位;⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：①人口容量;②建筑形式、体量、色彩、风格要求;③其他环境要求。

3.【答案】A

【解析】权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表;凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应该作为当期的收入和费用。因此，甲公司商业用房2013年1月的租金收入=240÷12=20(万元)。甲公司2013年1月贷款1500万元应支付的利息=1500万元×年利率8%÷12(个月)=10万元。2013年1月的利润=租金收入20万元+经营收入300万元-支出200万元(含税费)-利息支出10万元=110万元。

4.【答案】CD

【解析】甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中期贷款是指贷款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的贷款，借款期限为3年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

5.【答案】A

【解析】定值保险的特征：以保险合同双方事先约定的保险价值为赔偿计算依据。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。

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