房地产估价师

(一)房地产市场的垄断竞争关系

市场结构，是指菜一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。

由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度鞍低.因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。以住房市场为例，由于存量住房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量住房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断;而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设的商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响。

随着房地产企业大型化发展，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。以新建商品房市场为例，房地产百强企业的销售额市场份额，已经从2003年的14.0%扩大到2016年的40.8%，市场上的垄断竞争关系会发生显著变化。

(二)房地产市场的结构比例关系

为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场分析，也常常采用对有关市场指标进行量化结构比例关系分析的方法。将房地产市场的结构，从总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度进行解构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些结构比例关系。

(1)总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。

(2)区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型的供求数量、房价水平和政策措施的差异。

(3)产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

(4)供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

(5)投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。如直接投资与间接投资、开发投资与置业投资、个人投资与机构投资、境内投资与境外投资等。

(6)租买结构：租买结构是当前使用的房地产空间中，租住和自有自住的比例关系。承租和购买两种方式，都可以满足房地产使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。一个城市或区域的租买结构，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。

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