房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产估价案例与分析》相关试题供大家模拟和练习，以备迎接2013年房地产估价师考试。

二、综合题

1. 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:

土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

2. 1.“估价方”中缺少资质等级;

2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

5.“估价原则”缺少谨慎原则;

6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”;

7.结果报告中估价结果缺少单价

8.缺少市场背景分析;

9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用(参见《理论》教材P234)

12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;

13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误

16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

19.缺少附件

三、阅读理解

1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D

(9). D 【解析】：甲公司的实际花费除了要考虑转让价格10000×4000=4000万元、涂饰标志花费100万元，还应该有转让过程中的税费，比如契税、办证费;也要考虑到不同时点的资金的时间价值。

(10). A 【解析】：在之前的售价的基础上考虑折旧的原因。

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（责任编辑：中大编辑）

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