房地产估价师

5．5  建筑物折旧

   5．5．1  建筑物折旧的概念和原因
   这里所讲的建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但也有本质上的区别。估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。   在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。
   5．5．1．1  物质折旧
   物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽；②正常使用的磨损；③意外的破坏损毁；④延迟维修的损坏残存。
    5．5．1．2  功能折旧
 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。
   5．5．1．3  经济折旧
   经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
   [例5-4]  某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折  旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。
    [解]  该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下：
    该旧住宅的折旧总额＝3+8+7
    ＝18(万元)
    该旧住宅的现值＝重置价格一折旧
    ＝40—18
    ＝22(万元)
 5．5．2  求取建筑物折旧的方法

    求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为3类：①年限法；②实际观察法；③成新折扣法。这些方法还可以综合运用。
    5．5．2．1  年限法
    年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关
系的基础上。
    建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣  工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验  收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数，如图5—2所示。
    建筑物的经济寿命短于其自然寿命，具体是根据建筑物的结构、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合判断作出的。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
    建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：①建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。
    在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数＝经济寿命一剩余经济寿命
在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命,因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如，有两座实际经过年数相同的同类建筑物，如果维修养护不同，其市场价值也会不同，但如果采用实际经过年数计算折旧，则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。 [Page]
    年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为：    
另外，(C—S)称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：
    d=D/CX100％    
     =(C-S)/(C×N)X100％
     =(1-R)/NX100％
    有效经过年数为‘年的建筑物折旧总额的计算公式为：
    Et=D×t
    ＝(C—S)t/N
    ＝C(1-R)X100%
  式中  Et——建筑物的折旧总额。
    采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：
    V=C-Et
     ＝C-(C-S)t/N
    —c[1—(1—R)t/N]
  式中  V——建筑物的现值。
    [例5—5]  某建筑物的建筑面积lOO㎡，有效经过年数10年，单位建筑面积  的重置价格500元／㎡，经济寿命30年，残值率5％。试用直线法计算该建筑物的  年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
    [解]  已知：C＝500X100＝50 000(元)；R＝5％；N＝30年；t＝10年。
    则：
    年折旧额D＝C(1--R)/N
             =[50000x(1-5％)]/30
             ＝1 583(元)    
    折旧总额Et＝C(1-R)t/N
              =[50000X(1-5%)X10]/30
              15833(元)    
    建筑物现值V＝C[1-(1-R)t/N]
    ＝50 000X[1-(1-5％)10/30]
    ＝34 167(元)
    设建筑物的剩余经济寿命为n，则理论上有N＝t+n，故可将采用直线法折旧下的计算建筑物现值的各种公式总结在下面的方框内(见图5—3)。
    5．5．2．2  实际观察法
    实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。而未考虑未来土地使用权期满后是否可以续期，可以续期的土地使用权人是否去办理续期，以及目前对地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得存在不同意见等复杂情况。



5.5.3 求取建筑物折旧应注意的问题

5.5.3.1估价上的折旧与会计上的折旧的区别 
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。会计上，C代表资产原值，不随时间的变化而变化，估价上，C代表重新购建价格，是估价时点时的价格，估价时点不同，C的值可能不同。会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。
5.5.3.2 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
一、 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。参见教材145页图a、b。
二、 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用年限计算建筑物折旧。参见教材145页图c、d。

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