房地产估价师

2012年房地产估价师案例与分析真题回忆(来自网友)

问答题

一

1、 档次不同、物业管理不同、内部装修不同、租金内涵不同，租约长短不同，租金支付方式不同

2、 应对B写字楼租金做如下处理

统一租金内涵，统一支付方式

二

1、 装饰装修经济寿命短，3年前购买的是全新价值，现在评估的是目前成新度下的价值，要扣除折旧;3年前购买的金额包含家具，现在评估的价值是装修部分

2、 采用成本法，先测算装饰装修的重置价值，再确定装饰装修 的经济使用年限，测算其折旧，重置价值扣除折旧

三

1、 投资价值，采用收益法

2、 先确定该商铺的合法产权和合法用途，调查该类商铺的租金，调查成本，调查该商铺的剩余经济年限，调查投资人的最低报酬率，采用合理的计算公式，测算其投资价值

1、封面估价人员应为注册房地产估价师

2、估价对象缺区位状况描述

3、收益法公式没有说明理由

4、因素条件说明表缺权益因素

5、年有效毛收入未考虑保证金，押金的利息收入

6、年总费用税金缺城镇土地使用税

7、保险费计算基数错误

8、年总费用缺租赁费用

9、收益法公式前后不一

10、收益年限确定错误

11、因素说明表“所在层/总楼层”应属区域因素

12、估价结果却车库价值的计算

13、评估总价确定所使用的建筑面积错误

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