房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产基本制度与政策》历年考试的重点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。

1、申请签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：

(1)书面租赁合同

(2)《房屋所有权证书》

(3)当事人的合法身份证件

(4)市、县人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托人授权出租的书面证明。

2、登记备案房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括

(1)审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件

(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋

(3)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。

例题：签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

A、30

B、60

C、90

D、120

答案：A

解析：签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

六、房屋租金

房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费，融资利息和税金五项组成的;商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的;市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。目前，我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定。

《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”《租赁管理办法》中规定：“土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时，从其规定。”

例题：房屋租金可分为( )。

A、成本租金

B、商品租金

C、市场租金

D、比较租金

E、廉价租金

答案：ABC

解析：比较租金、廉价租金不是房屋租金的构成部分。

七、转租

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。《租赁管理办法》规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外，转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。

例题1：( )是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

A、房屋转租

B、房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：这是房屋转租的概念。

例题2：下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是()。(2005年试题)

A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

答案：B

解析：承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于人为终止。

第二节房地产抵押管理(掌握)

一、房地产抵押的概念

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

例题1：( )是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

A、房地产抵押

B、续建工程抵押

C、预购商品房贷款抵押

D、在建工程抵押

答案：D

解析：这是在建工程抵押的概念。

例题2：在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。( ) (2004年试题)

答案：√解析：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

二、房地产作为抵押物的条件

房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。

《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)规定下列房地产不得设定抵押权：

(1)权属有争议的房地产;

(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;

(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

(6)依法不得抵押的其他房地产。

例题：下列房地产不得设定抵押权的包括( )。

A、权属有争议的房地产

B、权属没有争议的房地产

C、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

D、已依法公告列入拆迁范围的房地产E、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

答案：ACDE

解析：权属没有争议的房地产，应该可以设定抵押权。

三、房地产抵押的一般规定

(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实告知抵押权人。

(2)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。《担保法》还规定，“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”

(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过。并报其上级主管机关备案。

(6)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

(12)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

(13)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同

(14)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

(15)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

(16)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

(17)抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

(18)抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

(19)抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

例题1：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。( ) (2005年试题)

答案：√解析：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

例题2：以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。( ) (2004年试题)

答案：√解析：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

四、房地产抵押合同

房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为。法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。

房地产抵押合同一般应载明下列内容：

(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所

(2)主债权的种类、数额

(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等

(4)抵押房地产的价值

(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任

(6)债务人履行债务的期限

(7)抵押权灭失的条件

(8)违约责任

(9)争议解决的方式

(10)抵押合同订立的时间与地点

(11)双方约定的其他事项。

抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。

抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。

例题1：房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的( )。

A、从合同

B、主合同

C、一般合同

D、特殊合同

答案：A

解析：房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同。

例题2：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。( ) (2005年试题)

答案：√解析：房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同

五、房地产抵押登记

《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大，有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空，所以登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。房地产转让或者变更，先申请房产变更登记后申请土地使用权变更登记是《城市房地产管理法》规定的法定程序。为了简化程序，方便当事人申办，同时也为了保证抵押登记的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关;以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。

《城市房地产抵押管理办法》规定房地产当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：

(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明

(2)抵押登记申请书

(3)抵押合同

(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明

(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料

(6)可以证明抵押房地产价值的资料

(7)登记机关认为必要的其他文件。

登记机关应当对申请人的申请进行审核，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件;抵押物是否已经抵押，抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记并颁发他项权利证书。

例题：房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A.10

B.15

C.20

D.30

答案：D

解析：这是《城市房地产抵押管理办法》的规定。

六、房地产抵押的效力

抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押权人对抵押物的占有。抵押权成立后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有，使用、收益、处分的权利。抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押人转让抵押物时，转让所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

例题：下列关于抵押的效力，说法正确的是( )。

A、抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人

B、抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，不用通知抵押权人

C.抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为有效

D.房地产抵押关系存续期间，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，无权要求抵押人停止其行为。

答案：A

解析：抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效;抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。

七、房地产抵押的受偿

抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押登记的先后顺序清偿。

依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。

对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。此外，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

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（责任编辑：rhj）