房地产估价师

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）
1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
A、3214            B、3347            C、3367           D、3458
答案：B
解析：3000*（1+1.1）5=3347元/m2。
2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A、该建筑物的价值低于拆迁费用         B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值       D、不可能出现这种情况
答案：A
解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。
3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
A、100             B、300             C、600            D、900
答案：D
解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。
4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。
A、35              B、45              C、48             D、50
答案：A
解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
A、109             B、117             C、124            D、130
答案：B
解析：100+100*（9%+8%）=117万元。

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。
A、物质折旧        B、功能折旧        C、经济折旧       D、会计折旧
答案：C
解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。
7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
A、552             B、3519            C、4293           D、4845
答案：C
解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。
8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
A、800万元        B、1000万元        C、1800万元       D、800-1000万元
答案：D
解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060           B、0.940            C、1.060           D、1.064
答案：D
解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。
10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
A、180.0           B、300.0            C、309.0           D、313.2
答案：C
解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用） [Page]
11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A、2290.91         B、2326.41          C、2344.16        D、2308.66
答案：B
解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。
12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价            B、租金            C、潜在毛收入    D、净收益
答案：A
解析：见教材。
13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。
A、重置成本+土地使用权价值
B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
答案：C
解析：见教材。
14、在成本法求取折旧中，采用（   ）更符合实际情况
A． 有效经过年数
B． 实际经过年数
C． 剩余经过年数
D． 自然经过年数
答案：A
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
A、50              B、250             C、300           D、350
答案：B
解析：300-50=250元/m2。
16、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A、收益能够量化                        B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化              D、收益和风险均能量化
答案：D
解析：见教材。
17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
A、5.00%           B、5.25%           C、5.42%        D、5.75%
答案：D
解析：此人应占有的土地份额={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%。
18. 按房地产的(    )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性   B. 用途     C. 市场性 &nbs

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