第九讲 收益法(上)
6.1 收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式,即资本化方式的不同,收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中,将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法,是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未采各期的净收益(净现金流量),选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法,即:
地价=年地租×购买年
6.1.2 收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下:由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来持续获得收益。
例如,某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益,同时此人有40万元资金以5%的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息,则对该人来说,这宗房地产与40万元的资金等价,即值40万元。
普遍适用的收益法原理表述如下:将估价时点 视为现在,那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的价格。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值高低主要取决于下列3个因素:①未来净收益的大小——未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低
6.1.3 收益法适用的对象和条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
6.1.4 收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤:①搜集并验证与估价对象未来预期
收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;②预测 估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
6.2 报酬资本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后,现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。
这里假设净收益、报酬率均已知。至于它们的实际求取,将分别在本章第3节和第
4节介绍。
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