房地产估价师

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第四章　房地产市场调查与分析

一、市场规模的估计(熟悉)

对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。这种市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

六类产品层次：全部销售、行业销售、企业销售、产品线、产品、产品细目

五类空间层次：世界、亚洲、中国、城市、消费者

三类时间层次：长期、短期、中期

(一)市场需求分析的基本概念

1.市场规模

市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

市场规模是兴趣与收入的函数。

市场规模还会因为途径的限制而缩小。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合(重要考点)。

服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。

潜在市场 〉有效市场 〉合格的有效市场 〉服务市场 〉渗透市场

2.市场总需求

市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。

市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的市场营销敏感性。可以设想有两个极端的市场—可扩展市场与非扩展市场。像啤酒之类的可扩展市场，其总规模受行业市场营销费用水平的影响较大，图中4-4(a)所示 之间的距离较大;但如歌剧之类的非扩展市场，受营销费用的影响较小，图中所示 之间的距离较小。

市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。

(二)市场需求预测

市场需求预测，就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。常用的判断方法

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