房地产估价师

单项选择题

1、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于(　)。

A、物业出租经营成本

B、业主希望的投资回报率

C、通货膨胀率

D、物业本身的状况及其所处的位置

2、物业服务企业可以通过对(　)进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A、面积单元

B、面积单位

C、出租单位

D、出租单元

3、在(　)中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

A、市级购物中心

B、地区购物商场

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

4、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为(　)。

A、市级购物商场

B、地区购物商场

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

5、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的(　)都来自该区域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

6、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在(　)之间。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

7、商业经营失败的最大原因是低于预期的(　)水平。

A、出租率

B、资本回报

C、营业收入

D、租户经营收入

8、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称(　)。

A、基准租金

B、保险租金

C、最低租金

D、成本租金

9、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和(　)不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。

A、投资金额

B、地理位置

C、租户之间人际关系

D、经营方式

10、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

多项选择题

1、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考(　)确定。

A、消费者价格指数

B、商业零售价格指标数

C、上证价格指数

D、建安工程价格指数

E、同行业物业租金

2、商业辐射区域分析不包括(　)。

A、可能的顾客流量

B、消费者行为、喜好和偏爱

C、购买能力分析

D、区域优势

E、消费导向

3、以下说法正确的是(　)。

A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B、净经营收入=有效毛收入-运营费用

C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

D、税后现金流=税前现金流-大修基金-所得税

E、税前现金流=净经营收入-大修基金-抵押贷款还本付息

4、下列各项中，与计算税前现金流有关的是(　)。

A、所得税

B、完工期限

C、大修基金

D、净经营收入

E、抵押贷款还本付息

5、收益性物业管理中的运营费用包括(　)。

A、绿化养护费

B、清洁卫生费

C、办公费

D、房产税

E、大修理基金

6、物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的是(　)。

A、火险

B、全损险

C、财产毁损责任保险

D、员工医疗保险和失业保险

E、职工信用保险

7、在物业管理中经常用到的预算形式不包括(　)。

A、年度运营预算

B、资本流预算

C、资本支出预算

D、长期预算

E、资本收入预算

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。

6、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。

7、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。

二、多项选择题

1、

【正确答案】 AB

【答案解析】

本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。

2、

【正确答案】 DE

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。

3、

【正确答案】 ABC

【答案解析】

本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。

4、

【正确答案】 DE

【答案解析】

本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。

5、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】

本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。

6、

【正确答案】 ABCE

【答案解析】

本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。

7、

【正确答案】 BE

【答案解析】

本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。

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