房地产估价师

第一节 对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

(一)专业估价与非专业估价的区别

对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

(二)专业房地产估价的概念

专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

(三)估价与评估的异同

房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为“the act or process of developing an opinion of value(得出一种价值意见的行为或过程)”。

二、房地产估价的特点

为了进一步理解和把握房地产估价的含义，还应对房地产估价有下列认识。

(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

(五)房地产估价既是科学也是艺术

三、房地产估价的必要性

(一)专业估价存在的基本前提

(二)房地产需要专业估价

(三)房地产估价在估价行业中占主体

房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

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（责任编辑：lqh）

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