房地产估价师

一、单项选择题

1、风险分析常用的比较成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、决策树法

C、概率分析法

D、解析方法

2、下列方法中，不属于风险辨识方法的是(　)。

A、专家调查法

B、筛选—监测—诊断技术

C、解析方法

D、故障树分析法

3、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其(　)的风险因素。

A、影响重要性

B、变动可能性

C、发生经常性

D、类型归属性

4、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，一般采用(　)方法进行风险分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模拟法

D、杠杆分析

5、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(　)。

A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

6、进行概率分析时，需要做的最后一个步骤是(　)。

A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

B、选择概率分析使用的财务评价指标

C、列出需要进行概率分析的不确定性因素

D、分析确定每个不确定性因素发生的概率

7、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是(　)。

A、计算各年净现金流量的标准差

B、计算净现值大于或等于零时的累计概率

C、计算各年净现值的标准差

D、计算各可能发生情况下的净现值

二、判断题

1、房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。(　)

对

错

2、权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。(　)

对

错

3、假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将收到影响发生巨变。(　)

对

错

4、最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。(　)

对

错

5、在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高购买价格高出实际购买价格的数额越小，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。(　)

对

错

6、最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。(　)

对

错

7、多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。(　)

对

错

8、单因素敏感性分析忽略了各因素之间的相互作用。(　)

对

错

9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。(　)

对

错

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是风险分析的界定。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。参见教材P229。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P230。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。参见教材P230。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。参见教材P231。

5、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况;当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。参见教材P231。

6、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：(1)列出需要进行概率分析的不确定性因素;(2)选择概率分析使用的财务评价指标;(3)分析确定每个不确定性因素发生的概率;(4)计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。参见教材P231。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素;(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围;(3)分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率;(4)分别计算各可能发生情况下的净现值;(5)计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数;(6)计算净现值大于或等于零时的累计概率;(7)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。

二、判断题

1、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。参见教材P213。

2、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P216。

3、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是不确定性因素的相互作用。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。参见教材P217。

4、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。参见教材P219。

5、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。参见教材P220。

6、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。参见教材P220。

7、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。

8、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。参见教材P227。

9、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。

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